7月1日起已施行《修建工程修建面积核算和竣工归纳丈量技术规程》  倘若以套内面积核算房价，尽管房子总价不会变，但购房者心里更舒畅

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近来，“公摊面积”引发了热议。关注点除了“究竟该用修建面积来核算房价仍是用套内面积来核算”之外，更多的是评论“公摊面积丈量是否有测算规范”。

本年开端，浙江省首先共同了修建面积核算规范，自7月1日起施行《修建工程修建面积核算和竣工归纳丈量技术规程》，更具体地规矩了各种工程修建面积的核算，其间就包括公摊面积的测算。

公摊面积包括哪些

20多年前就有规矩

早在1995年，中华人民共和国住所和城乡建设部发布了《商品房出售面积核算及共用修建面积分摊规矩》，其间对可分摊的共用修建面积和不该计入的共用修建空间都做出了清晰规矩。

一直以来，全国大部分城市都运用可售修建面积来核算房源价格，可售修建面积是由套内修建面积和每户分摊的共有共用修建面积（即公摊面积）两部分组成。其间，套内修建面积分为三部分：套（单元）内的运用面积、套内墙体水平投影面积和阳台修建面积。而公摊面积是指房子的权利人应该分摊的各产权业主一起占有或一起运用的那部分修建面积，本次争议的焦点，正是这部分面积的合理性。

尽管相关规矩清晰了公摊面积的内容，但不同城市在丈量方法上也有一些差异。而本年开端，浙江省首先共同了修建面积核算规范。从7月1日起开端施行《修建工程修建面积核算和竣工归纳丈量技术规程》，更具体地规矩了各种工程修建面积的核算，其间就包括公摊面积的测算。

该规矩中再次清晰，共有修建面积包括下列内容：本幢房子内的电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班室警卫室等，以及其他在功用上为整幢效劳的公共用房和办理用房（不包括物业办理用房、社区用房）的修建面积；共有修建面积还包括套与公共修建之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积1/2的修建面积。规矩中还指出，独立运用的地下室、车棚、车库、作为人防工程的地下室都不计入共有修建面积。

从事修建规划多年的王工通知钱报记者，浅显地来说，公摊面积分三种——平层公摊、栋公摊和小区公摊。核算原则是，看这个功用效劳哪些人，就由哪些人来进行公摊。

杭州土地出让数据揭露

公摊面积很难虚报

公摊面积包括的内容现已有相关规矩来清晰，但履行过程中又是怎样进行核算的？是否会呈现开发商虚报公摊面积的状况？

杭州每一块土地在出让之前，政府现已规矩地块的最高容积率和可建面积，这就意味着未来建构成楼盘后，总修建面积现已被规矩了上限。开发商在规划阶段，依照地块的各项目标来进行修建规划和计划报批。而在该楼盘获得工程规划许可证之后，会由第三方检测组织，来对图纸进行预测绘，并核算出得房率。

但有人指出，前期预测绘都是由房管部分下辖组织完结，近年来现已逐步商场化。而检测组织的检测费用也由开发商付出，置疑是否会呈现测绘组织和房企“穿一条裤子”的状况，针对这一点，王工以为可操作空间并不大。“总修建面积=套内修建面积+公摊+不行售面积，其间套内修建面积是能够实地丈量出来的，不行售面积例如社区用房、物业用房等，是土地出让时就现已规矩好的，假如开发商虚报公摊面积，那总修建面积就会超出上限。并且关于公摊面积以及套内修建面积的相关数据，在出售时也会进行公示。”

公摊面积的巨细利害

需求理性看待

近年来，许多购房者觉得，自己买到的商品房，比起早年间住过的房子，得房率低了许多，要承当的公摊面积变大了，置疑是不是开发商在虚报。事实上，这是因为现在高层修建增多、电梯的遍及等要素构成的。

一般高层修建的中心部分，是由电梯井道、楼梯、通风井、电缆井、部分设备间围护构成的中心中心筒，与外围结构构成一个外框内筒结构，以钢筋混凝土浇筑。根据消防要求，不同高度的住所对中心筒巨细的要求是不同的，楼层越高中心筒越大。这就是为什么相同条件下，30多层的修建会比10层以下的修建公摊面积更大，得房率更低的原因。

别的，楼幢中户型的设置，也会影响得房率，例如城东的艮山府项目，有一幢楼为两梯两户规划，悉数户型为89m2，得房率仅有67%。王工解说说，在中心筒巨细相同的状况下，那么户型越小，得房率就越低，假如做成140m2的大户型，那么每一户的得房率就会高许多。

此外，比较老小区，现在的新楼盘也愈加重视舒适感，一楼一般会规划入户大堂，这也归于公摊面积的一部分。

那么，公摊面积真的越少越好吗？

双赢组织总经理、浙大房地产研究中心高档研究员章惠芳以为，不能这么绝对地看待这个问题，购房者要理性看待。“尽管从外表看，公摊面积越低，阐明得房率越高，购房者能够有更多的空间自己运用分配，可是越高越好也不见得。”她举例说，30多层的修建，一层住着6户人家，但只需2个电梯，而别的一幢11层的修建，2梯2户，尽管在得房率上前者相对高一些，可是寓居舒适度则会大打折扣。“前者每天用在等电梯上的时刻要长许多，所以购房者仍是要先了解自己需求什么。”

以套内面积核算房价

购房者心里会更舒畅

以套内修建面积核算房价究竟会怎么，能够参阅重庆。

重庆在2002年出台了《重庆市乡镇房地产买卖办理条例》，其间清晰规矩，商品房现售和预售，以套内修建面积作为计价根据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设备。而据其时的媒体报道，新规矩实施后，开发商纷繁上调了售楼单价，终究的房子总价，与之前以修建面积计价根本没有不同。后续一些楼盘在出售过程中，也都会别离注明套内面积单价和修建面积单价别离是多少，不管以哪种方法计价，同一套房子的总价必定是共同的。

章惠芳以为，现在的购房商场，一般实施一房一价，不管用套内面积或许修建面积来核算房价，总价是不会变的，而单价仅仅数字问题，只需衡量和核算方法共同，不同并不会太大。

不少人呼吁撤销公摊面积，有一个原因是现在物业费、取暖费等都是依照修建面积核算，假如撤销了公摊面积，业主只需求依照实践运用面积付出物业费，能够削减一部分物业费。但在重庆，实际却并非如此。《重庆市住所效劳等级规范》清晰规矩，住所物业费以修建面积为计价单位。

当然，以套内面积计价，对购房者来说仍是有必定优点。一来会使购房信息愈加直观通明，因为修建面积的核算比较复杂，一般购房者简直无法查验其真实性，而套内面积则能够直接丈量出来，假如产生纠纷，更简单处理，购房者也愈加简单接受。别的，因为许多国家都运用套内面积计价，假如国内也共同运用这一计价方法，那么在和其他国家的房价进行比较时，差错也相对小一些。